Maxi Renda (MXRF11): fundo imobiliário oferece novas cotas por R$ 10,07; vale investir?

O Maxi Renda (MXRF11) oficializou nesta semana uma emissão de novas cotas do fundo imobiliário. O objetivo do ativo é captar de R$ 800 milhões a R$ 1 bilhão. 

Esta é a décima emissão de novas cotas realizada pelo MXRF11. Desta vez, o maior fundo em número de cotistas da B3 pretende emitir cerca de 102,6 milhões de cotas. 

Segundo o prospecto divulgado junto com o anúncio, o objetivo do FII é investir o valor captado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e permutas.

Embora os atuais cotistas tenham preferência na compra, a oferta é para investidores no geral. O calendário de exercício começa no dia 17 de junho e vai até 27 deste mês para quem tem cotas do Maxi Renda (MXRF11). 

Já os demais investidores, vão poder exercer o direito de subscrição (isto é, compra das novas cotas), entre os dias 2 e 5 de julho. 

Um dos detalhes que chamam atenção é o valor das novas cotas. O investidor poderá adquirir cotas do FII por R$ 10,07 com taxa de distribuição primária já inclusa. 

Na prática isso representa um desconto de 1% no preço nominal do ativo, considerando o último fechamento (13). 

Vale a pena participar da emissão de cotas do MXRF11?

O Maxi Renda (MXRF11) é um dos fundos imobiliários mais conhecidos do mercado. Com 1.088.127 cotistas, o ativo chama a atenção de muitos investidores pelo valor das suas cotas. 

O MXRF11 costuma ser negociado na casa dos R$ 10. Além disso, o FII paga dividendos mensalmente, uma característica importante desse tipo de investimento. 

Assim, a nova emissão de cotas do Maxi Renda pode parecer uma oportunidade, especialmente por ele está oferecendo um desconto em relação ao preço atual. 

Entretanto, é preciso considerar outros aspectos além do preço nominal. Um deles é o fato de o valor dos dividendos ter diminuído nos últimos meses. 

Entre abril e junho de 2023 o Maxi Renda (MXRF11) distribuiu R$ 0,12 por cota. Nos meses seguintes o montante caiu para R$ 0,11 e em 2024 os proventos do FII não passaram dos R$ 0,10. Ou seja, estamos falando de uma queda de 16% no valor dos dividendos.

E não foram só os proventos que caíram. No ano o desempenho do fundo é zero. Assim, embora seja um “queridinho” dos investidores, o analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, Caio Araujo, não recomenda o MXRF11.

Segundo o analista, parte da queda no valor dos dividendos do fundo foi uma retração nos índices IPCA e CDI_,. Vale lembrar que a carteira do FII é composta por títulos atrelados a esses indexadores. 

“Com a queda desses índices ao longo dos últimos meses, é normal que tenhamos um recuo de resultados. Isso não é exclusividade do MXRF11 no período”, afirma o analista.

Entretanto existe um outro fator para Caio não recomendar este fundo: do ponto de vista do preço/valor patrimonial (P/VP) as cotas do Maxi Renda estão caras. 

Pode parecer contraditório que um fundo imobiliário que custa em média R$ 10 seja considerado caro. Entretanto, atualmente este FII tem um valor de mercado de R$ 3,396 bilhões. 

Contudo, o seu valor patrimonial é de R$ 3,258 bilhões ou R$ 9,74 por cota. Nesse cenário, as ações estão sendo negociadas com um prêmio de 4,3% em relação ao valor do último fechamento (R$ 10,18). 

Assim, o MXRF11 continua fora das indicações da casa. Neste momento, o analista acredita que o investidor tem outras opções com retornos melhores no mercado de fundos imobiliários.

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BCFF11 e mais 4 fundos imobiliários para buscar dividendos de até 11,3% em 2024

Na visão do analista, uma boa estratégia para o mês de junho é incluir FIIs de crédito na carteira para aproveitar a alta do IPCA e o CDI em patamares elevados. 

Contudo, o Maxi Renda (MXRF11) ficou mais uma vez fora da carteira de fundos imobiliários recomendados por Caio Araujo. 

Para o analista o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11) é uma opção mais interessante.

Trata-se de um fundo imobiliário que investe em outros FIIs e em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Por ser um FoF esse ativo conta com um “duplo desconto”, aponta Araujo. 

O analista ainda destaca que este ativo conta com um desconto de 10%  em relação ao seu valor patrimonial e dividendos acumulados de R$ 0,18 por cota. 

Mas o BCFF11 é só um dos 5 ativos da carteira de fundos imobiliários de junho... 

Nas indicações de fundos imobiliários de junho, você também vai encontrar: 

• Um fundo de crédito com potencial de geração de renda de 10,4% para o próximo ano; 
• Fundo de logística com geração de renda de 9,4% nos próximos 12 meses; 
• FII de papel com dividend yield de 10,9%;
• Um fundo de tijolo com potencial de valorização de 5% e dividendos de 14,1%  nos próximos 12 meses.

A boa notícia é que você pode conhecer os novos FIIs recomendados de graça, como uma cortesia da Empiricus Research, empresa do Grupo BTG. 

Basta clicar neste link e seguir as instruções. Ao realizar seu cadastro, você poderá receber as atualizações mensais desta carteira de graça.