‘É a cesta mais descontada entre os segmentos mais tradicionais do mercado imobiliário’: veja o FII de escritórios recomendado pela Empiricus

Os fundos imobiliários (FIIs) vêm batendo recordes atrás de recordes no mercado brasileiro. O Ifix, principal índice desses ativos na bolsa, bateu mais uma vez a sua máxima histórica nesta segunda-feira (19), fechando aos 3.357 pontos.

Além disso, a B3 divulgou que, em janeiro, o mercado de FIIs atingiu outras duas marcas nunca antes alcançadas: a de 2,584 milhões de investidores (crescimento de 81 mil em um mês) e a de R$ 246 bilhões em patrimônio líquido (aumento de R$ 25 bilhões com relação ao mês anterior). 

E a boa notícia é que, se você ainda não possui cotas de fundos imobiliários na sua cesta de investimentos, ainda dá tempo de buscar lucros neste mercado.

Isso porque segundo o analista Caio Araujo, da Empiricus Research, empresa do grupo BTG Pactual, os FIIs ainda têm o potencial de “surfar” muito mais a onda de juros baixos no Brasil. 

Vale lembrar que é uma tendência histórica a de que ativos de da renda variável (como é o caso dos FIIs) performem melhor em períodos de afrouxamento monetário. 

E esse período ainda tende a perdurar no Brasil, já que a Selic (hoje a 11,25% a.a.) pode chegar a até 9% a.a. em 2024 e até 8,5% a.a. em 2025, segundo o último boletim Focus. 

Ou seja: comprando os ativos certos – aqueles que ainda estão descontados, com possibilidade de alcançar grandes valorizações e distribuir bons dividendos –, você tem a chance de lucrar muito com fundos imobiliários nos próximos meses. 

Hora de apostar nos FIIs de escritórios

Uma grande aposta de Caio Araujo, no momento, são os FIIs de escritórios. “Esse mercado sofreu bastante, não só pela pandemia, mas também pelo incremento de oferta anterior a isso, o que gerou um estoque muito grande e que ficou muito barato com o boom do home office”, explicou o analista em entrevista ao programa Giro do Mercado.

Agora, é possível ver uma retomada da utilização dos espaços, especialmente em regiões de São Paulo como: Itaim Bibi, Vila Olímpia, e próximo às avenidas Faria Lima e Paulista.

“Nessas áreas a gente consegue notar não só uma redução de vacância, que voltou pras mínimas, mas também uma pressão sobre os preços, com locações em prédios específicos alcançando patamares recordes e até acima da inflação.”

E é claro que essa maior ocupação dos espaços e os preços maiores do aluguel beneficiam o lucro de determinados fundos imobiliários – e quem possui cotas desses FIIs na carteira pode lucrar com o combo valorização + dividendos “gordos”. 

Mas existem, ainda, outros dois motivos que fazem o analista Caio Araujo acreditar no potencial dos FIIs de escritórios agora.

1) Atividade econômica melhor beneficia esses FIIs

Em primeiro lugar, está a relação existente entre o PIB do país e esse setor do mercado imobiliário. Caio lembra que uma atividade econômica melhor, com juros mais baixos, tende a favorecer as empresas.

“Com o crescimento do quadro de funcionários, por exemplo, as companhias geram uma maior demanda por espaços, o que aumenta o número de locações e colabora para o lucro dos FIIs de escritórios”, explica.

Divulgado nesta segunda (19), o Índice de Atividade Econômica do Banco Central (IBC-Br), conhecido como “prévia do PIB”, registrou crescimento de 2,45% em 2023.

2) Destaque perante a queda da renda fixa

Além da queda dos juros beneficiar os ativos de risco, Caio também lembra que o ciclo de redução da Selic diminui a atratividade dos títulos de renda fixa.

“Quando você pensa nessa menor atratividade da renda fixa, com a Selic pagando menos, e o investidor começa a avaliar outras possibilidades, os fundos imobiliários entram como um veículo óbvio para o investidor pessoa física”, destaca. 

E essa atratividade dos FIIs ganha ainda mais força quando lembra-se que, com eles, é possível receber pagamentos mensais por meio dos dividendos, que são isentos de Imposto de Renda.

Um FII de escritórios para buscar retorno de até 29,4%

O analista alerta que, apesar da atratividade do setor de escritórios, em geral, não é qualquer FII desse tipo que vale a pena ter na carteira agora.

Isso porque algumas praças continuam estressadas, com dinâmica de preços não convidativas, e, por isso, é preciso se afastar dos fundos imobiliários que investem em ativos dessas áreas.

“Essa é a cesta mais descontada entre os segmentos mais tradicionais do mercado imobiliário, então tem o maior potencial de capturar valor, mas para isso os FIIs precisam ser bem selecionados”, ressalta. 

Para Caio, existe um FII de escritórios que possui o portfólio mais bem selecionado do mercado e, por essa razão, é o mais promissor para investir agora. 

Trata-se de um fundo imobiliário que investe em edifícios “premium” localizados em regiões como Vila Olímpia e da avenida Paulista, em São Paulo, e que por isso tem grande capacidade de captar o escoamento de demanda atual. 

Esse fundo imobiliário tem reduzido consecutivamente sua vacância, saindo dos 34% no início de 2022 e chegando a cerca de 6% atualmente. 

Essa redução de vacância tem se refletido gradualmente no aumento dos rendimentos, hoje em R$ 0,93 por cota, mas que devem alcançar em torno de R$ 1 por cota no segundo semestre, segundo o analista. 

Não é à toa que, na visão de Caio, esse é um dos FIIs com maior potencial de geração de renda: somando-se valorização das cotas e a distribuição de dividendos, o analista estima um retorno de até 29,4% ao investidor – mais de 2,6 vezes o retorno da Selic atualmente.

“Esse é um fundo que está com alavancagem controlada, uma boa ocupação, bem presente nas principais praças de São Paulo, tem desconto de 20% a 30% em relação ao valor patrimonial atualmente, e por isso é a nossa principal recomendação do setor.”

Para conhecer esse fundo imobiliário de escritórios recomendado pelo analista da Empiricus Research, basta você clicar aqui ou no botão logo abaixo. 

Em poucos minutos, você receberá o relatório completo e gratuito em que Caio indica esse e mais 4 FIIs promissores para você investir agora. 

Você não paga nada para acessar essa recomendação do analista, mas pode ser um dos brasileiros a lucrarem muito com os fundos imobiliários que têm maior potencial de surfar o ciclo de queda de juros. 

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