Muito além de Cajamar: Log (LOGG3) prevê maior demanda por galpões fora do Sudeste, mas ainda nos grandes centros

O mercado de logística brasileiro cresceu muito nos últimos anos e já se aproxima dos 26 milhões de metros quadrados, segundo dados da Siila que consideram galpões do tipo A+, A e B. A maior parte, ou cerca de 77% dessa área, porém, está concentrada no Sudeste.

Para se ter uma ideia da discrepância, apenas a cidade de Cajamar — uma espécie de “meca dos galpões” pela proximidade com São Paulo, maior mercado consumidor do país — responde por três milhões de metros quadrados, enquanto todo o Nordeste registra pouco mais de 2,6 milhões.

Segundo André Vitória, diretor financeiro da Log Commercial Properties (LOGG3), o Sudeste hoje é a região que menos demanda novos galpões, enquanto há uma demanda interessante no restante do país.

No quarto trimestre, por exemplo, foram entregues 131 mil metros quadrados em Salvador, Brasília e Maceió.

Única do setor a atuar em todas as regiões do Brasil, a empresa tem como inquilinos alguns dos maiores nomes do varejo digital e físico, como Mercado Livre, Amazon, Shopee e Ambev.

E a gestão tem planos ambiciosos para o futuro: a perspectiva é de recorde de produção neste ano, que pode chegar a 500 mil metros quadrados. No próximo ciclo, de 2025 a 2028, a meta é entregar outros dois milhões de metros quadrados espalhados entre todas as regiões do Brasil.

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Como a Log (LOGG3) define quais serão as cidades escolhidas para receber seus galpões

Para eleger quais serão as cidades escolhidas para receberem os próximos galpões, André Vitória diz que o adensamento populacional é um fator preponderante. O indicador serve para determinar o consumo e, consequentemente, a necessidade da infraestrutura logística mais próxima.

Por isso, o foco da Log por enquanto são as grandes regiões metropolitanas do país. A base de “corte da empresa” considera locais com 800 mil a um milhão de habitantes.

“Nos próximos anos podemos avançar dentro desse mercado, criando produtos diferentes e de menor tamanho para cidades que não tenham tanta concentração populacional, com 500 mil habitantes, por exemplo”, disse Vitória, que participou de evento promovido pelo Inter.

A diversificação geográfica também é importante para o parceiro de negócios da Log e um dos compradores dos galpões construídos pela companhia, o fundo imobiliário LOGCP Inter (LGCP11).

“Não faz sentido concentrar tudo em Cajamar, olhamos o Brasil inteiro e estamos em cinco estados diferentes com o nosso FII”, contou Mauro Lima, sócio-diretor de investimentos imobiliários da Inter Asset, também durante participação no evento promovido pelo banco mineiro.

Na distribuição por receita e Área Bruta Locável (ABL) do portfólio, por exemplo, o maior percentual fica com o Log Goiânia, empreendimento localizado no Centro-Oeste.

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Por que o fundo de logística do Inter vai na contramão do setor?

O LGCP11, porém, vai na contramão da Log em outro aspecto: a duração das locações. Enquanto a maior parte dos contratos da empresa tem vencimento acima de 48 meses, com prazo médio de 5,1 anos, os do fundo vencem entre 12 a 24 meses. Veja abaixo:

A opção também contraria a preferência de outros FIIs do segmento por contratos atípicos — ou seja, com longa duração e multas elevadas.

Segundo Lima, a escolha pelo modelo típico é porque ele oferece mais flexibilidade e oportunidades de incremento na rentabilidade da locação. “Conseguimos, com uma gestão ativa e atenção no mercado, capturar positivamente as variações de preço.”

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