MXRF11 mais barato? ‘Só o desconto não é motivo para investir’, alerta analista sobre emissão de cotas do Maxi Renda

Se você acompanha o mercado de FIIs, deve ter visto que o Maxi Renda (MXRF11) está na lista de fundos imobiliários que emitirá novas cotas.

Só que, além desse “follow-on”, as novas cotas serão ofertadas por um preço inferior ao das cotas negociadas atualmente da B3.

Mas esse detalhe por si só não basta para justificar a compra do FII, segundo o analista especializado em fundos imobiliários Caio Araujo.

O Maxi Renda, que tem mais de 988 mil cotistas, costuma fazer sucesso entre os investidores por exigir pouco dinheiro para começar a investir, já que as cotas costumam ser negociadas a pouco mais de R$ 10.

Com o anúncio da emissão, cada nova cota será vendida por R$ 10,29, ou seja, com 4% de desconto em relação ao atual preço de tela (R$ 10,72).

Só que isso não significa que quem entrar na oferta vai ganhar 4% logo de cara…

Entenda por que o Maxi Renda não é a melhor opção para investir no momento

Para entender por que o MXRF11 não é a melhor opção de FII no mercado no momento, é preciso se atentar a dois pontos.

1. Um FII que “custa pouco” não é a mesma coisa que um FII barato;
2. O “desconto” na emissão de cotas do MXRF11 não é exatamente o que parece.

Para começar, é importante lembrar que o preço de tela diz pouco sobre um fundo imobiliário.

Em outras palavras, um FII que “custa pouco”, como o MXRF11, não necessariamente é um FII barato.

Uma maneira de considerar que um FII está barato é quando está sendo negociado por um preço inferior ao seu valor patrimonial.

Isso é uma distorção no mercado que tende a se corrigir, puxando em algum momento econômico mais favorável o preço do FII para cima e fazendo com que o investidor lucre.

Para Araujo, as cotas do MXRF11 estão próximas do preço justo, sem desconto relevante que justifique a compra. Mas, para além disso, há um outro ponto a ser considerado aqui.

Como já comentamos lá em cima, as novas cotas emitidas pelo Maxi Renda estão sendo negociadas abaixo do preço de mercado – R$ 10,29 por cota na oferta, contra aproximadamente R$ 10,73 a preço de mercado.

Essa disparidade entre preço de mercado e preço da emissão de cotas, por mais que possa ser chamado de “desconto”, não tem relação com o primeiro “desconto” que acabamos de discutir.

E não é só isso: por mais que essa oferta pareça um bom negócio, esse segundo “desconto” é superficial, porque não se sustenta no longo prazo.

Isso porque no ato da precificação das novas cotas, já é contabilizada a tendência de convergência do preço de mercado da cota para o preço da oferta.

Ou seja, não adianta investir no fundo a R$ 10,29 por cota pensando que com o tempo, essas cotas passarão a valer R$ 10,73.

Na prática, o que acontece é o contrário. A tendência é que a disparidade nos preços seja corrigida para baixo. 

Com isso, o ganho para o investidor a partir desta emissão de cotas é mínimo.

Nas palavras de Caio Araujo, analista especialista em FIIs da Empiricus Research:

A cota de mercado normalmente converge para o preço da oferta conforme o tempo, então o ganho para o investidor de varejo é marginal. Só pelo desconto não é motivo para investir, tem que ver se a oferta de fato gera valor.

E, segundo Caio Araujo, a geração de valor do Maxi Renda não é robusta o suficiente. É por conta disso que o MXRF11 não faz parte da lista de recomendações de fundos imobiliários elaborada por Caio Araujo.

Isso não quer dizer que o Maxi Renda seja um fundo “ruim”, é claro. Apenas que existem opções melhores no mercado neste momento, na visão do analista.

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Esses FIIs estão baratos ‘de verdade’ e podem pagar até 12% de dividendos 

A carteira de recomendações de Caio Araujo já acumula um retorno de 17,37% neste ano, contra 12,37% do Ifix, principal índice de FIIs, no mesmo período.

E é claro que retornos passados não são garantia de retornos futuros, mas esse exemplo serve para mostrar que o analista sabe muito bem selecionar as melhores oportunidades do mercado de fundos imobiliários.

Um dos FIIs de papel recomendados pelo analista conta com uma carteira de CRIs diversificada, não registrou casos de inadimplência nos últimos 3 anos e ainda tem potencial para entregar um dividend yield de até 12% (veja o nome aqui).

Sem contar que a lista de recomendações elaborada por Caio Araujo conta com FIIs que estão “baratos de verdade”, para investir e buscar lucros verdadeiramente vantajosos, sem se deixar levar por um preço de tela.

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Não tem “pegadinha”. Você pode acessar a lista e analisar se as recomendações fazem sentido para você. E se você optar por não segui-las, não vai ter gastado nem um centavo nesse conteúdo.

Por outro lado, se resolver investir na carteira recomendada pela Empiricus Research… você pode capturar lucros bem interessantes. Se eu fosse você, daria uma olhada.

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